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Como saber o que é permitido fazer e construir no seu terreno? GUIA PARA ENTENDER A GUIA AMARELA

August 8, 2017

 

Os parâmetros que nos permitem entender o que e como podemos construir (ocupação) e para quais atividades o terreno pode ser utilizado (uso) são regidos pela Lei de Zoneamento da nossa cidade. Esta lei promove a divisão da cidade em áreas que possuem diretrizes próprias que devem ser levadas em conta na hora de se pensar e projetar uma residência, empreendimento ou qualquer outro tipo de uso.

 

Você tem acesso aos parâmetros da Lei de Zoneamento para o caso específico do seu terreno em um documento nomeado como Guia Amarela na cidade de Curitiba, este documento pode variar de nome de cidade para cidade.

 

Neste texto iremos explicar e ilustrar os parâmetros de maior relevância para se conhecer o potencial do que pode ser feito em seu terreno em um primeiro momento, o que não anula a necessidade de um aprofundamento para evitar sérios problemas. O conhecimento dessas informações é de grande relevância pois podem até implicar em um maior valor do terreno em função, por exemplo, de um Coeficiente de Aproveitamento alto, pois este recurso determina a possibilidade de construir de uma casa/empreendimento com mais andares.

 

Parâmetros construtivos. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 27 [PDF].

 

Lembramos que o não atendimento a qualquer ítem da guia amarela impede a aprovação do projeto na secretaria de urbanismo, inviabilizando a construção, ou tornando irregular a edificação previamente construída. No último caso, além de diminuir o valor do bem na hora da venda, o proprietário ainda estará sujeito a multa e a interdição do funcionamento do imóvel para uma utilização comercial.

 

 

A continuação apresentaremos para vocês alguns parâmetros utilizados para determinar as características que a construção deverá atender. Estes parâmetros são definidos de acordo ao zoneamento correspondente à área da cidade na qual o terreno se encontra. Eles são:

 

  • Usos permitidos, tolerados, permissíveis e proibidos:

Os usos correspondem às atividades ou finalidades para as quais o terreno pode ser utilizado. No caso dos usos permissíveis é necessário conseguir a autorização da secretaria de urbanismo para proceder com o empreendimento.

Alguns exemplos de usos são: habitação unifamiliar; comércio e serviço vicinal, de bairro e setorial; e industrial tipo 1.

 

  • Coeficiente de aproveitamento:

O Coeficiente de Aproveitamento (CA) de uma edificação é a divisão da área computável e a área total do terreno. Este parâmetro determina, basicamente, quantos metros quadrados  podem ser construídos com base na área do terreno, Este dado se obtém multiplicando o CA pela área do terreno.

 

Exemplo: Coeficiente de aproveitamento 1 e 4. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 40 [PDF].

 

Varandas, beirais e abrigo para medidores são alguns exemplos de itens da construção que, seguindo algumas restrições, podem contar como área construída não computável e não compor a área que será considerada para o cálculo do IPTU. Essa é uma forma de como até nos pequenos detalhes um projeto eficiente pode gerar economia não só na construção, mas também a longo prazo.

 

  • Taxa de ocupação:

A área ocupada pela construção em relação ao terreno corresponde a sua projeção em metros quadrados sobre o mesmo. Dessa forma, a Taxa de Ocupação (TO) é a divisão entre a área de projeção das construções e área total do terreno.

 

Exemplo: Taxa de ocupação 0,5. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 35 [PDF].

 

A taxa de ocupação nos mostra o equilíbrio que deve haver entre espaços construídos e vazios. Dois dos motivos para isto são garantir a ventilação e insolação urbana.   

 

  • Taxa de permeabilidade:

A Taxa de Permeabilidade (TP) é o percentual mínimo exigido de área que permita a infiltração de água no solo para um lote. Está área é calculada desconsiderando a projeção das edificações e espaços ocupados por pavimentações não drenantes.

 

Taxa de permeabilidade. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 38 [PDF].

 

Quando se tem o interesse de não deixar grandes áreas de jardim no imóvel ou quando é necessário pensar em mais espaço para estacionar carros uma das possibilidades para mesmo assim respeitar a taxa de permeabilidade pode ser o paver pois, em alguns casos, a área onde este material é utilizado pode ser considerada como área permeável.  

 

  • Altura máxima:

A edificação deve respeitar um limite de altura máxima que é medida do terreno ao ponto mais alto da construção em metros ou informada em um número máximo de pavimentos. Para o segundo caso é necessário atender ao limite imposto pela anatel e pela aeronáutica.

 

Gabarito de altura máxima. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 40 [PDF].

 

  É importante ressaltar que alguns elementos estruturais, como caixas d’água e áticos não são considerados no cálculo da altura máxima da edificação.

 

  • Recuo frontal e afastamento das divisas:

São as distâncias entre a construção e os limites de frente, laterais e fundo do terreno que devem ser respeitados no momento de se alocar a edificação no terreno.

 

Recuo frontal e afastamento das divisas. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 42 [PDF].

 

Caso você tenha o interesse de construir junto a um dos muros laterais ou de fundo o projetista pode levantar a viabilidade de deixar está face da construção sem aberturas, janelas ou sacadas, para atender a sua solicitação e ainda aproveitar está característica para realçar o aspecto estético da construção.

 

  • Testada e área mínima de lote:

Estes dois parâmetros são aplicados para limitar a divisão dos terrenos e garantir um lote com dimensões mínimas favoráveis a sua utilização. A área mínima se refere à menor área que o lote pode possuir, e a testada mínima corresponde ao menor comprimento que a face da frente de um lote pode ter.

 

Testada e área mínima de lote. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 39 [PDF].

 

Essas informações costumam ser mais relevantes quando se tem o interesse de sub-dividir um lote já existente. Para este caso a secretária de urbanismo de Curitiba possibilita que se retire uma guia amarela específica para esse fim, documento no qual é possível verificar a testada e área mínima de lote sem ter de se recorrer a lei de zoneamento.

 

 

Você tem problemas com a regularização da sua construção ou está pensando em iniciar um projeto? Entre em contato conosco para receber orientações, levantar os pontos dentro da sua residência ou construção que devem ser mudados para aprovação do imóvel na Prefeitura e facilitar este processo para você, ou mesmo, realizar o projeto dos seus sonhos, respeitando todas as normas e assim evitar problemas futuros!

 

 

 

 

 

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